Comprendre la base DVF : la vraie source des prix immobiliers en France

Quand un acheteur signe l'acte de vente chez le notaire, le prix n'est pas un secret. Il est déclaré à l'administration fiscale, qui le publie ensuite dans une base publique : DVF — Demandes de Valeurs Foncières. Cette base est ouverte, gratuite, accessible à tous depuis 2019. C'est la seule source publique des prix réels de l'immobilier en France.

Pourtant, peu d'acheteurs savent l'exploiter — et la plupart des sites d'estimation préfèrent leurs propres algorithmes. Ce guide explique ce que DVF contient, ce qu'il ne contient pas, et comment s'en servir pour acheter ou vendre au bon prix.

Qu'est-ce que DVF, concrètement ?

DVF est un fichier maintenu par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Il recense toutes les transactions immobilières déclarées chez le notaire en France métropolitaine et DOM, à l'exception de l'Alsace (Bas-Rhin, Haut-Rhin), de la Moselle et de Mayotte qui suivent un régime de livre foncier distinct.

Chaque ligne du fichier contient :

• la date de mutation,
• la commune et l'adresse,
• la nature de la mutation (vente, donation, échange…),
• le type de bien (appartement, maison, local, terrain),
• la surface réelle bâtie,
• le nombre de pièces principales,
• la valeur foncière (le prix de vente),
• les références cadastrales (section, numéro de parcelle).

Le fichier complet pèse environ 600 Mo sur 10 ans. La mise à jour est semestrielle — généralement avril et octobre, avec un décalage de 6 à 9 mois sur les transactions les plus récentes.

Comment y accéder ?

Trois portes d'entrée principales :

1. Le portail data.gouv.fr publie le fichier brut au format CSV. C'est utile pour des analyses de masse, moins pour un acheteur qui cherche le prix d'un bien.
2. Le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'administration fiscale (impots.gouv.fr, espace particulier) permet d'interroger DVF ville par ville pour les contribuables authentifiés.
3. Les outils tiers (data.gouv DVF, Etalab, et Maisonnez) reprennent la base publique et l'enrichissent (géocodage à la parcelle, médiane par quartier, comparables sur 3 ans…).

Ce que DVF vous dit

Pour un bien donné, vous pouvez :

• connaître le prix réellement payé pour des biens comparables vendus dans la même rue ou le même quartier au cours des 3 à 5 dernières années,
• calculer la médiane du prix au m² par type de bien et par quartier,
• détecter une tendance — hausse, baisse, plateau — sur 5 ou 10 ans,
• repérer les biens atypiques (vendus 30 % au-dessus ou en-dessous de la médiane) qui méritent investigation.

Ce que DVF ne vous dit pas

Trois angles morts à connaître :

• L'état du bien. DVF ne contient ni les photos, ni la description, ni le DPE de l'époque. Une vente à 4 000 €/m² peut concerner un bien refait à neuf ou une passoire énergétique — la ligne est la même.
• Les annexes. Un appartement vendu avec parking, cave et garage figure parfois en plusieurs lignes (une par lot cadastral) ou agrégé en une seule, selon le notaire. Il faut retraiter manuellement.
• Le contexte de la vente. Vente après divorce, vente aux enchères, vente forcée, vente à un proche en deçà du marché — DVF ne distingue pas. Pour cela, il faut compléter avec des sources locales (annonces, archives notariales).

Comment lire correctement le prix au m²

Le piège classique : prendre la moyenne de toutes les ventes d'une commune. La médiane est plus pertinente — elle écarte les outliers. Mais surtout, il faut filtrer par type de bien: un T2 de 45 m² et une maison de 180 m² ne se vendent pas au même prix au m².

Sur Paris, par exemple, la médiane d'un appartement ancien tourne autour de 9 800 €/m² en 2025, mais elle varie de 7 200 €/m² (XIXe) à 15 800 €/m² (Ve, VIe, VIIe). Sans filtrer par arrondissement et par type, la moyenne brute n'a aucun sens.

Maisonnez calcule automatiquement, pour chaque bien proposé, la médiane DVF des 3 dernières années sur la commune et le type de bien correspondant, et indique l'écart (en %) avec le prix affiché par l'annonce.

DVF et négociation : la marge réelle

Les agences immobilières et les vendeurs particuliers savent qu'un bien se négocie en moyenne 3 à 8 % en-dessous du prix affiché — et davantage quand le marché ralentit. DVF permet de chiffrer cette marge avec précision : si la médiane locale ressort à 4 200 €/m² et que l'annonce affiche 4 800 €/m², la marge théorique est de 12,5 %.

Avec un dossier solide (DVF + DPE + cadastre), l'acheteur peut argumenter chiffre en main. C'est précisément ce que fait l'outil "Aide à la négociation" de Maisonnez Pro.

DVF et investissement locatif

Pour un investisseur locatif, DVF est une mine d'or : il permet de comparer le prix d'achat à la médiane, mais aussi de calculer un rendement brut en croisant avec les loyers de marché (Observatoires des loyers, ou les sites d'annonces locatives). Une ville où DVF baisse de 5 % par an et où les loyers stagnent n'est pas la même opportunité qu'une ville où DVF est stable et les loyers progressent.

Pour aller plus loin

DVF est l'outil de base de tout acheteur sérieux. Mais l'exploiter à la main est fastidieux : il faut télécharger le fichier, le filtrer, le géocoder. Maisonnez fait ce travail automatiquement et le complète avec le DPE, le cadastre et une évaluation IA. C'est gratuit pour 10 recherches par jour.