Cadastre en ligne : mode d'emploi pour vérifier un bien avant d'acheter

Le cadastre est l'inventaire fiscal de l'ensemble des propriétés foncières françaises. Tenu par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), il est public et gratuit — et pourtant peu d'acheteurs savent l'exploiter avant de signer une offre.

Ce guide explique, étape par étape, comment vérifier un bien avant achat à partir des trois données qui comptent : la parcelle, la surface bâtie et le bornage.

Trois portes d'entrée gratuites

1. cadastre.gouv.fr  : portail officiel. Permet de rechercher par adresse ou par références cadastrales (section + numéro), de visualiser le plan, d'imprimer un extrait. Aucune inscription requise pour la consultation.
2. geoportail.gouv.fr  : superpose le cadastre à la photo aérienne IGN, aux courbes de niveau, au PLU (Plan Local d'Urbanisme) et aux servitudes d'utilité publique. C'est l'outil le plus complet pour qualifier un terrain.
3. data.gouv.fr — Cadastre Etalab  : fichier brut géographique (formats EDIGEO, Shapefile, GeoJSON) pour les analyses de masse. Mis à jour trimestriellement.

Ce qu'on trouve sur le cadastre

Pour chaque parcelle :

• la commune et la section cadastrale (lettre, ex. AB),
• le numéro de parcelle (ex. 234),
• la contenance (surface au sol de la parcelle, en m²),
• les limites de la parcelle, tracées sur le plan,
• la nature (terrain à bâtir, jardin, bois, sol d'immeuble bâti),
• les locaux bâtis avec leur surface fiscale et leur typologie.

Le cadastre ne contient pas : l’identité du propriétaire sur le plan public, l’historique des transactions (consultez DVF), les servitudes privées ou l’état du bâtiment. Le plan ne garantit pas les limites réelles de propriété.

Surface cadastrale vs loi Carrez vs surface utile

Trois mesures, trois définitions :

• Surface cadastrale : donnée à finalité fiscale. La contenance du terrain et les caractéristiques fiscales d’un local ne constituent pas une mesure Carrez ou une surface habitable certifiée.
• Surface Carrez : superficie privative à mentionner pour la vente des lots de copropriété concernés, avec ses exclusions et règles de calcul. Demandez le mesurage correspondant au lot vendu.
• Surface habitable et surface utile : notions différentes de la superficie Carrez. La surface habitable utilisée pour un bail ne se calcule pas en retirant simplement les balcons d’une surface Carrez. Vérifiez la définition applicable et le document de mesurage.

Conséquence pratique : une annonce de 85 m² peut employer une autre définition que le document de vente. Demandez une mesure adaptée au bien et à la transaction et comparez des surfaces définies de la même façon. Pour les limites du terrain, le plan cadastral ne remplace pas un bornage.

Vérifier une parcelle avant d'acheter

Cinq vérifications recommandées :

1. Limites réelles vs annonce. Comparez le plan, les titres et la visite. Une mesure sur une carte reste indicative. Si les limites sont incertaines, faites examiner un éventuel procès-verbal de bornage par le notaire ou un géomètre-expert.
2. Servitudes : passage, écoulement d'eau, vue. Le cadastre n'indique pas les servitudes privées (droit de passage chez le voisin, par exemple) — il faut consulter l'acte d'achat précédent ou l'hypothèque.
3. Plan Local d'Urbanisme (PLU) : consultez le règlement applicable et les autorisations avec la mairie. Le zonage seul ne suffit pas à conclure qu’une extension est autorisée ou interdite.
4. Risques naturels et technologiques  : PPRI (inondation), PPRT (technologique), retrait-gonflement des argiles. Géoportail affiche ces couches en superposition. Les zones rouges imposent des contraintes lourdes (interdiction de construction, fondations spéciales).
5. Cohérence cadastre / annonce : un écart entre la description, les plans et les documents fiscaux appelle une vérification. Il ne prouve pas à lui seul une extension irrégulière ou un refus de financement.

Cadastre et prix d'un bien

Le cadastre influence le prix de deux manières indirectes :

• il détermine la taxe foncière (la valeur locative cadastrale est une base fiscale ; vérifiez l’avis de taxe foncière et les règles applicables),
• il fournit une contenance indicative qui doit être confrontée au titre de propriété et, si nécessaire, au bornage pour une division ou une revente.

Une parcelle mal délimitée peut générer un litige avec le voisin. Le bornage permet de fixer les limites ; son coût et sa prise en charge sont à convenir selon la situation. Faites clarifier les incertitudes avant la signature de l'acte définitif si la situation est ambiguë.

Comment Maisonnez utilise le cadastre

Maisonnez présente les données cadastrales disponibles pour aider à repérer les parcelles et les écarts à vérifier. Ces données ne certifient ni la superficie privative ni les limites juridiques du terrain. Confirmez les éléments importants dans les titres, les mesurages et, si nécessaire, le bornage.